La Proposta di acquisto è uno dei primi passaggi fondamentali per l’acquisto di una casa.
La Proposta di acquisto consiste nel manifestare concreto interesse per un’immobile in vendita, offrendo una cifra che potrà essere accettata oppure no dal proprietario. La fase della proposta non va sottovalutata, eppure può succedere che non appaia molto chiaro cosa sia questo documento, come vada compilato e a cosa serva.
Cos’è una Proposta di acquisto?
Come prima cosa bisogna distinguere la Proposta di acquisto dal Contratto Preliminare. La Proposta d’acquisto è una dichiarazione, redatta dall’acquirente, in cui attesta l’intenzione di voler acquistare un immobile a un certo prezzo.
La Proposta risulta vincolante per il compratore fino alla scadenza della stessa, mentre il proprietario resta libero di non accettarla qualora vi siano delle condizioni non in linea con le proprie necessità. Al momento dell’accettazione della proposta d’acquisto e successiva notifica al proponente, questa si trasforma in un Contratto preliminare di compravendita che vincola entrambe le parti alla stipula di un successivo contratto di acquisto.
È un modulo fornito dall’Agenzia Immobiliare, che viene accompagnato dal versamento di una ”caparra confirmatoria” (che solitamente si aggira intorno al 10% del prezzo di vendita). Non è un versamento diretto, bensì un assegno non trasferibile intestato al proprietario dell’immobile. L’Agenzia Immobiliare si prende l’impegno di trattenere la caparra a titolo di deposito fiduciario fino al momento dell’accettazione della proposta.
Il modulo per la proposta di acquisto deve sempre riportare:
- i dati personali;
- i dati relativi all’immobile (inclusi i dati catastali);
- le dichiarazioni del proprietario, per la conformità alle norme edilizie, urbanistiche e catastali, l’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, l’ammontare annuale (indicativo) delle spese condominiali;
- il prezzo d’acquisto proposto;
- le condizioni di pagamento della caparra, con eventuali versamenti successivi a titolo di ulteriore caparra confirmatoria o acconto prezzo e del saldo prezzo;
- la durata della proposta;
- il compenso di mediazione e quello della restituzione della caparra in caso di mancato accordo (eventualmente redatto su un documento privato fra proponente ed Agenzia Immobiliare);
- eventuali altre clausole.
Una volta compilato il modulo e consegnato l’assegno per la caparra all’agente immobiliare, non resta altro che aspettare risposta dal venditore. Se il proprietario dell’immobile rifiuta l’offerta, la caparra viene restituita e sarà possibile avanzare un’altra proposta o decidere di cercare un’altra casa.
Nel caso in cui l’offerta venga accettata, il venditore dovrà sottoscrivere il modulo e vincolarsi legalmente alla compravendita. Dopo la firma, la Proposta di acquisto viene convertita in un Contratto Preliminare e l’assegno in deposito fiduciario presso l’Agenzia Immobiliare viene versato come caparra confirmatoria.
Controlli preliminari
I controlli precedenti alla proposta di acquisto di un’immobile sono utili sia al venditore che all’acquirente.
- Il venditore intenzionato a firmare una proposta di acquisto, per evitare inconvenienti nella fase di stipula del contratto, dovrebbe anticipare una serie di importanti documenti di controllo.
- Lo stesso acquirente, prima di fare una proposta di acquisto, può richiedere all’Agenzia Immobiliare alcuni documenti per effettuare delle verifiche. Una volta trovato l’immobile adatto è importante non farsi prendere dalla fretta e valutare al meglio la situazione della casa.
Vediamo insieme quali documenti richiedere ed a cosa servono:
Atto di provenienza
È importante chiedere al venditore l’Atto di provenienza dell’immobile. Con questo documento si può verificare come il soggetto è divenuto proprietario del bene che intende vendere (compravendita, donazione, assegnazione, provvedimento giudiziale di varia natura, ecc…).
Visura catastale e Planimetria
La Visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate contenente le informazioni sull’immobile: i dati catastali (foglio, particella e subalterno) la superficie catastale, la categoria e la rendita catastale del bene. La visura deve essere sempre aggiornata e riportare gli ultimi dati relativi all’immobile, le variazioni ed i passaggi di proprietà (visura catastale storica).
Unitamente alla visura, va richiesta la Planimetria che consiste nel disegno dell’immobile depositato presso il catasto che deve corrispondere allo stato di fatto.
APE e altri certificati
L’Attestato di prestazione energetica (APE) indica il consumo energetico dell’immobile e viene redatto da un tecnico abilitato (geometra, un architetto o un ingegnere).
Il Certificato di conformità degli impianti attesta la conformità degli impianti elettrici, di gas e di acqua alla normativa di legge. Questi documenti possono non essere presenti, ma in tal caso deve essere indicato nella proposta di acquisto.
Regolamento e Spese Condominiali
Nel caso l’immobile sia ubicato all’interno di un condominio è importante visionare gli ultimi verbali di assemblea ed i preventivi per i lavori approvati dal condominio.
È importante richiedere una copia del regolamento di condominio, in particolare quando si tratta di regolamento contrattuale.
Un altro documento relativo all’immobile è la Lettera dell’Amministratore di condominio, nella quale questi attesta che il proprietario è in regola (o meno) con le spese condominiali.
Infine risulta necessaria la Documentazione urbanistica, in cui si attesta la regolarità urbanistica degli interventi eseguiti sull’immobile.
Quanto dura la Proposta di acquisto?
Per “durata della proposta” si intende il lasso di tempo entro cui il venditore può accettare o rifiutare l’offerta. In media vengono concessi dai 7 ai 15 giorni, durante i quali si crea un legame vincolante con l’offerta.
Nel momento in cui l’offerta viene accettata, si converte in un vero e proprio Contratto preliminare. È quindi consigliabile, per l’acquirente, evitare di fare più proposte di acquisto durante questo periodo.
Esistono anche altre tempistiche da tenere in considerazione. In molti casi, per l’acquisto di una nuova casa, si deve aspettare l’approvazione di un finanziamento per poter sostenere le spese. Non bisogna sottovalutare i tempi burocratici, è quindi utile calcolare bene quando fare la proposta e quale durata richiedere.
Infine, il Rogito notarile è l’ultimo elemento che influisce sulla durata della compravendita, l’appuntamento presso il Notaio per la siglatura del contratto viene scelta in accordo tra le parti.