La Legge di bilancio 2024 ha introdotto delle modifiche normative riguardanti le Locazioni Brevi e le disposizioni circa il regime fiscale applicabile alla cosiddetta “Cedolare Secca”. Vediamo insieme quali.
Cosa prevede la Legge di bilancio 2024?
Pubblicata in Gazzetta Ufficiale la Legge 30 dicembre 2023, n. 213 recante il “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e per il triennio 2024-2026”. In vigore dal 1 gennaio, porta una significativa modifica alle locazioni brevi, introdotta attraverso l’articolo 1, comma 63.
Confermato l’aumento dell’aliquota di imposta dalla Cedolare secca, passando dal 21% al 26% per i redditi derivanti da contratti di locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta, a partire dalla seconda abitazione. Questo emendamento riguarda le locazioni abitative con contratto di affitto stipulato tra persone fisiche, di durata non superiore a 30 giorni.
Rimane invece ferma l’aliquota al 21% per un solo appartamento affittato. Scelta che sembra voler preservare i piccoli proprietari che affittano occasionalmente.
In caso di più unità abitative il contribuente potrà individuare quella su cui applicare la tassazione più bassa.
Rimane invariato anche la disposizione per i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici. Ovvero, qualora intervengano nel mettere in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, e qualora incassino i corrispettivi relativi ai contratti e intervengano nel pagamento dei canoni, continueranno ad operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei predetti canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario, provvedendo al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione
Le misure della manovra per il mercato immobiliare e le locazioni brevi
La Legge di Bilancio 2024 appena entrata in vigore comporta anche un cambiamento sulle tasse e gli incentivi fiscali riguardanti gli immobili, con particolare riferimento agli affitti, alle vendite, e la gestione di proprietà immobiliari. La normativa mira a garantire sicurezza, concorrenza e trasparenza nel mercato delle locazioni brevi e turistiche.
In dettaglio, le principali variazioni introdotte dalla legge:
Aggiornamento del valore catastale post-ristrutturazione Superbonus 110%
Tutti coloro che hanno usufruito del Superbonus dovranno aggiornare il valore catastale dell’immobile ristrutturato perché l’agevolazione fiscale, volta ad incentivare interventi di riqualificazione energetica ed antisismica, implica anche conseguenze sul calcolo dell’IMU per gli immobili interessati.
La legge prevede che il valore catastale degli immobili sia adeguato in seguito a interventi di ristrutturazione significativi. In caso di comunicazioni assenti, errate o incomplete, il proprietario rischia di ricevere notifiche dall’Agenzia delle Entrate che sollecitano le dovute rettifiche. Gli interventi effettuati sotto il regime del Superbonus 110% rientrano in questa categoria.
Calcolo delle plusvalenze per chi vende immobili ristrutturati con Superbonus
La nuova legge prevede che, in caso di vendita di un immobile ristrutturato con il Superbonus prima del decorso di cinque anni dalla ristrutturazione, si applichi una plusvalenza pari al 26% sulla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto.
Da questa tassazione sono esclusi gli immobili acquisiti per successione che sono stati utilizzati come abitazione principale del cedente per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione; inoltre non si applica la tassazione nel caso in cui tra la data di acquisto e quella di cessione non siano trascorsi dieci anni.
Stop alla agevolazione prima casa giovani under 36
La Legge di Bilancio 2024 ha rivisto anche l’agevolazione fiscale dedicata ai giovani under 36 relativa all’acquisto della prima casa. Dal 1° gennaio 2024, gli under 36 non potranno più beneficiare delle esenzioni introdotte con il decreto Sostegni-bis, tornando a pagare l’imposta di registro, l’IVA e altre imposte standard.
I Bonus confermati
Tramontato il Superbonus, chi decide di migliorare l’efficienza energetica del proprio appartamento può contare ancora sulle detrazioni rimanenti con le aliquote ordinarie del 65% e del 50%, attingendo ad una vasta gamma di interventi, tra cui:
- l’installazione climatizzatori;
- acquisto di stufe a legna o a pellet;
- sostituzione caldaie.
È stato confermato anche il bonus verde, per la sistemazione a verde degli immobili residenziali (che continueranno ad essere agevolati con la detrazione del 36%, calcolata su un tetto di spesa di 5mila euro).
Inoltre, per tutto il 2024 ci sarà anche il bonus mobili che consentirà di usufruire di una detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e alcune tipologie di elettrodomestici, con un tetto di spesa massimo di 5.000 euro, comprensivo delle eventuali spese di trasporto e montaggio.
Assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e obblighi
In connessione con la Legge di bilancio 2024, è necessario ottenere un codice CIN per ciascun appartamento destinato agli affitti brevi e attività turistiche ricettive. Il CIN sarà assegnato tramite procedura automatizzata gestita dal Ministero del Turismo, garantendo concorrenza e trasparenza del mercato che dovrà:
- essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura oggetto di locazione breve, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
- essere sempre citato negli annunci di locazione nel caso siano pubblicati e/o comunicati sia dalle persone fisiche locatrici, sia dagli eventuali soggetti che esercitino per loro conto attività di intermediazione immobiliare e/o di gestione di portali telematici.
Importante ricordare che l’attività viene considerata imprenditoriale anche per chi assegna alla locazione breve più di quattro immobili per ciascun periodo d’imposta.
Le sanzioni relative al mancato adempimento degli obblighi legati al CIN entreranno in vigore a decorrere del 60esimo giorno dalla pubblicazione dell’avviso in Gazzetta Ufficiale, e prevedono le multe pecuniarie sotto esposte:
- da 800 a 8.000 euro per chi proponga per la locazione breve un immobile privo di CIN;
- da 500 a 5.000 euro per chi non indichi il CIN attribuito negli annunci di locazione con la sanzione immediata della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato;
- da 600 a 6.000 euro per unità immobiliari proposte in locazione prive dei requisiti di sicurezza di cui all’articolo 7;
- da euro 2.000 a euro 10.000 per gli esercenti attività in forma imprenditoriale che non abbiano richiesto la SCIA per l’inizio dell’attività.
Nel Decreto vengono poi prese in considerazioni disposizioni specifiche da attuare in ambiti comunali e/o regionali che abbiano già introdotto una normativa di attribuzione di codici identificativi specifici per immobili o strutture destinate ad affitti brevi.
Obblighi di sicurezza
Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o con locazioni brevi, gestite nelle forme imprenditoriali, devono essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.
In ogni caso, tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili, del monossido di carbonio e di estintori funzionanti.
L’assenza di tali requisiti sarà punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata. Anche questo nuovo obbligo, come per il CIN, entrerà in vigore entro 60 giorni dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.