Alla presenza di lavori di manutenzione urgente all’interno del condominio è possibile procedere senza delibera dell’assemblea.
Per lavori urgenti nel condominio esistono dei casi in cui il singolo condominio può effettuare l’intervento di manutenzione urgente in autonomia con diritto al rimborso delle spese. L’Amministratore di condominio è la figura che gestisce tutti gli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione all’interno del condominio. L’Articolo 1130 del CC dice, fra le altre cose che l’Amministratore deve:
“compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”.
Generalmente per le piccole manutenzioni sono i condomini che segnalano la necessità di un ripristino e l’Amministratore procede ad assegnare l’intervento ad una ditta specializzata. Ad esempio nel caso di una lampadina non funzionante nel vano scale, l’Amministratore provvederà a contattare un elettricista per la sostituzione, senza necessità di richiedere il parere preventivo a tutti i condomini.
L’Amministratore provvede anche a dare incarico per la risoluzione di tutti quegli interventi urgenti, seppur di natura straordinaria, che necessitano di una soluzione rapida, come ad esempio la messa in sicurezza di un cornicione pericolante. L’Articolo 1135 del CC prevede infatti che:
“L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.”
Quindi l’Amministratore si adopererà per risolvere un problema urgente e successivamente ne riferirà all’assemblea dei condomini.
L’Amministratore di condominio però non può essere sempre reperibile in prima persona, e per questo motivo l’Articolo 1134 del CC ci viene in aiuto per attribuire al singolo condomino una certa autonomia di intervento. L’Articolo 1134 del CC dice:
“Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”
Cosa fare in caso di lavori urgenti nel condominio non procrastinabili?
L’articolo sopra citato (Articolo 1134 del CC) ci fa capire, quindi, che la prima cosa da fare in caso di necessità di intervento urgente è contattare l’Amministratore. In caso di un allagamento, un cornicione pericolante, una fuga di gas, ecc., la priorità è sempre quella di avvisare immediatamente l’Amministratore di Condominio.
Nel caso in cui questo non fosse disponibile perché l’urgenza si verifica di notte o in un giorno festivo o comunque al di fuori degli orari di ufficio, il condominio può adoperarsi contattando un’impresa di sua fiducia e richiedendo poi il rimborso al condominio.
Quando un intervento è considerato “spesa urgente” ai sensi dell’Articolo 1134 del CC?
Per far sì che la spesa sia considerata urgente e che quindi si possa chiedere il rimborso al condominio, è necessario che ci si trovi in una situazione di pericolo in cui la riparazione sia necessaria per evitare danni a persone o cose. Sono quindi urgenti tutti quegli interventi volti ad evitare che una situazione di pericolo possa provocare danni irreparabili. Alcuni esempi possono essere:
- un albero a cui si è improvvisamente spezzato un ramo;
- una fuga di gas;
- un tetto scoperchiato a seguito di un evento atmosferico avverso;
- una rottura di un tubo che crea un forte spandimento di acqua.
Quando un intervento non è urgente?
Non possono considerarsi interventi urgenti tutte quelle opere la cui riparazione in tempi successivi non crei pregiudizio al bene comune. Come ad esempio la presenza di macchie nell’imbiancatura del vano scale o la rottura di una piastrella.
Inoltre non sono riparazioni urgenti quelle relative a situazioni preesistenti che non hanno avuto un aggravio improvviso. Ad esempio un impianto citofonico non funzionante per cui la situazione non si è improvvisamente aggravata con rischi per le persone.