Conosci la differenza tra Casa vacanze e Locazione turistica? Spesso i termini vengono confusi, tuttavia, nonostante alcuni tratti in comune, sono due attività diverse, e le differenze sono assai rilevanti. La principale riguarda la tipologia dei servizi offerti e gli obblighi fiscali e normativi a cui sono soggetti i proprietari, oppure i gestori.
Il primo esempio lampante è che il guadagno unico della Locazione turistica è l’affitto dell’immobile, in quanto non si possono offrire servizi accessori, e dal punto di vista fiscale le tasse si pagano con la Cedolare secca o comunque come reddito di persona fisica.
Nella Casa vacanze i principali profitti derivano dai servizi offerti, come l’affitto, la colazione, la pulizia, possibili visite guidate, tour gastronomici, servizi di trasporto ecc.
Cos’è la Locazione turistica?
Si parla di Locazione turistica quando si affitta a fini turistici e per un breve periodo di tempo, senza fornire servizi alla persona. Consiste quindi nella messa a disposizione di un immobile per una durata non superiore a 30 giorni, dove gli unici servizi aggiuntivi ammessi alla locazione sono le pulizie finali e la biancheria ad ogni cambio d’ospite. Nella Locazione turistica il rapporto tra gestore e ospite è regolato da un contratto redatto in forma scritta.
Qualora la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni complessivi durante tutto l’anno, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, questo comporta l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro. Mentre, se la durata della locazione ha una durata superiore il contratto di affitto deve essere registrato.
Come funzionano gli affitti per la Locazione turistica (e quali sono gli obblighi di legge)?
Si parla di Locazione turistica quando si affitta a terzi (a fini turistici e per un periodo di tempo non superiore a 30 giorni) dietro un corrispettivo in denaro e senza fornire servizi aggiuntivi che non riguardino le pulizie finali ed il cambio biancheria ad ogni nuovo ospite.
La legge stabilisce che chi dà in locazione immobili o porzioni di essi per finalità turistiche, anche nel caso di gestione in forma indiretta, ad esempio tramite un Agenzia Immobiliare, comunichi con modalità telematica, al Comune nel cui territorio gli alloggi sono situati, le informazioni relative all’attività svolta, e l’eventuale forma imprenditoriale di esercizio dell’attività.
Dal 1 marzo 2019 chi concede in locazione uno o più alloggi con finalità turistiche nel comune di Firenze, entro 30 giorni dalla stipula del primo contratto di locazione, ha l’obbligo di comunicarlo collegandosi alla pagina dei servizi su https://open.toscana.it/servizi.
Nel caso sia locato più di un alloggio turistico, siano essi ubicati nello stesso Comune o in due Comuni differenti, la comunicazione deve riguardare ogni singolo alloggio, perché ad ognuno viene attribuito uno specifico Codice Identificativo.
Cos’è una Casa vacanze?
Una Casa vacanze può essere un appartamento, uno chalet, un bungalow, una casa singola, isolata o insieme ad altre case, il cui fine unico è l’affitto. Può essere gestito in forma imprenditoriale diretta, nel caso i proprietari, siano essi imprenditori turistici, singoli o associati, o facenti parte di un consorzio o di una cooperativa turistica, gestiscono direttamente tre o più abitazioni. Oppure gestiti in forma indiretta, nel caso i proprietari diano in gestione le case o gli appartamenti a imprenditori singoli, associati, ad agenzie immobiliari, a intermediari immobiliari, o a società che operano nel settore turistico. La gestione di una Casa vacanze in forma imprenditoriale è obbligatoria quando si gestiscono più di tre immobili per ogni Comune.
Una Casa vacanze può comunque essere gestita anche in forma occasionale per affitto ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiori ai tre mesi consecutivi. Si tratta cioè di una struttura turistico-ricettiva che prevede l’affitto temporaneo a turisti di un appartamento o di una casa, in alternativa all’hotel.
La gestione di una casa vacanze, rientrando tra le attività ricettive, permette quindi di fornire quei servizi aggiuntivi per gli ospiti che sono caratteristici di un’attività turistico alberghiera.
Chi sceglie questa forma di affitto per il suo immobile, stipula dei veri e propri contratti di prestazione di servizi ricettivi con i clienti, cioè, fornisce soprattutto quei servizi aggiuntivi che, oltre a far potenzialmente guadagnare di più, la differenzia dalla Locazione turistica.
Come funzionano gli affitti per le Case vacanze?
Per la casa vacanza non è necessaria la stipula di un contratto, in quanto l’attività è simile a quella di altre strutture ricettive extra alberghiere come b&b, ostelli, ecc. In ogni caso, prima di poter iniziare l’attività di una Casa vacanze occorre presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in Comune.
L’avvio di un’attività di una Casa vacanze (ma anche la sospensione, la cessazione definitiva o le eventuali modifiche) richiede l’obbligo di invio della SCIA al SUAP, lo Sportello Unico delle Attività Produttive, del Comune in cui è ubicata la struttura. Con la SCIA l’imprenditore o il titolare dichiara di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente. Nel caso in cui vi siano più immobili situati in comuni diversi, questa comunicazione dovrà essere presentata per ogni Comune interessato.
La trasmissione della segnalazione avviene con modalità telematiche tramite il sito messo a disposizione dal Comune. Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività di gestione della casa vacanze. Inoltre, la Casa vacanze essendo una struttura ricettiva extralberghiera, deve emettere una ricevuta all’ospite.
Nella Locazione turistica o affitto breve l’obbligo di rilasciare la ricevuta sussiste solo se richiesta dall’ospite e in caso di pagamento non tracciato. Quindi, in caso di prenotazione tramite portale Airbnb o altri portali di prenotazione, se l’ospite non richiede la ricevuta, non si è tenuti a rilasciarla.
Tra gli altri adempimenti che il titolare o gestore della struttura ricettiva è tenuto ad espletare c’è anche l’apertura della partita IVA entro 30 giorni dall’inizio dell’attività e l’iscrizione nel Registro delle Imprese.
Come funziona la legge per le Case vacanze?
La normativa per le Case vacanze in Italia è dettata dalle leggi regionali, in accordo con la Legge 135/2001 (Riforma della legislazione nazionale del turismo). Ad ogni modo, nonostante a livello generale faccia fede la legge nazionale, bisogna necessariamente adeguarsi alla normativa affitti brevi dettata dalla regione di appartenenza.
Per tutti coloro che desiderano avviare una Casa vacanze in Toscana, bisogna attenersi alla Legge Regionale n. 86 del 20 dicembre 2016, con la quale è stato approvato il Testo unico sul sistema turistico regionale. La Regione Toscana mette a disposizione sul suo sito una piattaforma online dedicata, dove sarà possibile procedere all’inoltro telematico della comunicazione e consultare le note informative sugli obblighi di cosa comunicare, ed essere guidato nella compilazione.
Meglio scegliere Locazione turistica o Casa vacanze?
La risposta dipende da alcune variabili. Primo, bisogna considerare quanto tempo si può impiegare nell’attività. La Casa vacanze prevede un impegno rilevante e continuativo, in quanto è un’attività imprenditoriale. La Locazione turistica, invece, è per sua natura occasionale e quindi, probabilmente, effettuata solo nei periodi di maggiore attività turistica.
Il secondo aspetto da tenere in considerazione è la localizzazione geografica dell’immobile, ovvero:
- si trova al mare? in montagna? in una città turistica?
- Quante camere ha? Come è strutturata la casa?
- Ha spazi nei quali poter fornire altri servizi?
Terzo: è in una zona che possa garantire un flusso turistico costante in ogni periodo dell’anno? O solo in momenti particolari, come i mesi estivi o invernali?
Come si vede quindi, la differenza tra Casa vacanze e Locazione turistica non è poi tanto sfumata, e i due tipi di offerta turistica rispondono a necessità diverse che devono ovviamente essere valutate personalmente.