Contratto con cedolare secca: caratteristiche, vantaggi e svantaggi

Il contratto con cedolare secca è una forma di tassazione agevolata da poter utilizzare sui redditi da locazione.

Il contratto con cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva IRPEF sui canoni di locazione pari al 21% o 10% a seconda della tipologia di contratto. Come già indicato nel nostro articolo “Cedolare secca: come utilizzarla per l’affitto turistico“ per poter beneficiare di questa tassazione agevolata, il contratto di locazione e le parti del contratto devono seguire delle regole ben precise previste dal D.Lgs 23/2011.

Caratteristiche del contratto di locazione

Vediamo nel dettaglio quali sono le caratteristiche che devono essere rispettate nel contratto con cedolare secca:

• il locatore deve essere persona fisica, titolare del diritto di proprietà sull’immobile o di altro diritto reale di godimento. Potrà quindi essere il proprietario o comproprietario, l’usufruttuario, il conduttore con diritto di subconduzione sull’immobile o il comodatario;
• l’immobile non deve essere locato nell’esercizio di attività di impresa, arte o professioni;
• l’immobile deve rientrare in una delle categorie catastali previste per le civili abitazioni, quindi da A/1 ad A/11 con esclusione della categoria A/10 prevista per gli uffici privati, sono incluse anche le pertinenze dell’immobile principale come ad esempio box auto o cantina;
• la locazione deve essere esclusivamente ad uso abitativo;
• il conduttore non deve agire nell’esercizio di attività di impresa o lavoro autonomo.

Tipologie di contratto a cui può essere applicato

La cedolare secca può essere applicata nei contratti a canone libero, a canone concordato o concessi in locazione turistica. Vediamoli nel dettaglio.

Contratto a canone libero

Il contratto a canone libero è quello previsto dalla Legge 392 del 1978 e successive modifiche. È un contratto in cui le parti hanno facoltà di stabilire qualsiasi tipo di accordo, che ovviamente non violi alcuna legge, ma soprattutto qualsiasi prezzo.

La durata di questo contratto è di minimo 4 anni e si rinnova di ulteriori 4 anni a meno che non sia stata data disdetta nei casi previsti dalla Legge. Su questo tipo di contratto è prevista la possibilità di applicazione della cedolare secca al 21% sui canoni di locazione.

Contratti a canone concordato

I contratti a canone concordato sono quelli previsti dall’Articolo 3 della Legge 432 del 1998. Sono quei contratti in cui il canone è definito da appositi Accordi territoriali firmati da associazioni di proprietari ed associazioni di inquilini. Oltre al canone anche la forma del contratto deve rispettare fedelmente gli standard previsti dal suddetto Accordo. 

Possiamo avere tre tipi di contratto a canone concordato:

•  ad uso abitativo con durata minima di 3 anni rinnovabile di 2 anni; 
• per studenti universitari fuori sede di durata fra i 6 ed i 36 mesi;
• transitorio con durata fra 1 e 18 mesi.

La normativa vigente prevede la possibilità di applicare la tassazione con cedolare secca all’aliquota agevolata del 10% sul canone di locazione, purché il contratto sia asseverato da un’Associazione di categoria firmataria dell’Accordo territoriale.

L’asseverazione consiste in un documento in cui l’Associazione di categoria verifica che il calcolo del canone rispetti quanto previsto dall’accordo territoriale e la forma del contratto sia anch’essa corretta. Senza questo importante documento non è possibile prevedere la riduzione dell’aliquota dal 21% al 10%.

Contratti ad uso turistico

I contratti ad uso turistico sono quelli previsti dall’Art 1571 e seguenti del c.c.. Sono contratti espressamente esclusi dalle Leggi 392 del 1978 e 431 del 1998, in cui è fondamentale che la destinazione dell’immobile sia espressamente turistica. In questo caso è possibile optare per la cedolare secca al 21% sul totale dei canoni di locazione.

In caso di immobili dati in gestione ad un Property Manager sarà quest’ultimo ad effettuare per conto dell’interessato la ritenuta del 21% da certificare l’anno successivo tramite certificazione unica.

Attenzione: nel caso di immobili gestiti direttamente, senza un intermediario, il 21% si applica sul totale lordo della locazione e non sul bonifico ricevuto da eventuali portali di prenotazione.

Vantaggi della cedolare secca

I vantaggi del contratto con cedolare secca sono diversi:

• il principale vantaggio è sicuramente l’applicazione di un’aliquota molto più bassa rispetto alle aliquote IRPEF ordinarie;
• sono azzerate tutte le imposte di bollo per la registrazione del contratto;
• sono azzerate le imposte di registro per la registrazione del contratto, per le annualità successive, per la proroga, per la risoluzione del contratto (negli adempimenti successivi resta dovuta l’imposta di registro per la cessione del contratto). 

Svantaggi della cedolare secca

Gli svantaggi del contratto con cedolare secca sono davvero pochi:

• quello più importante è che sull’importo dovuto a titolo di cedolare secca non è previsto beneficiare di riduzioni dell’imposta per detrazioni ottenute dai vari bonus fiscali presenti in questo momento. Quindi prima di scegliere la cedolare secca sarà importante valutare che gli altri redditi soggetti a tassazione IRPEF siano sufficienti a godere di tutte le agevolazioni fiscali;
• il secondo svantaggio sta nel fatto che nei contratti in cedolare secca non è possibile applicare l’aumento annuale legato all’ISTAT sui canoni di locazione.

Domande frequenti sulla cedolare secca

1. In caso di comproprietari devono optare tutti per la cedolare secca?
   No. Non è necessario, ognuno dei comproprietari può scegliere il regime fiscale più conveniente in base alla propria situazione fiscale.
2. Posso applicare la cedolare secca su un vecchio contratto di locazione?
   Sì. Se il contratto rispecchia tutte le caratteristiche che abbiamo elencato prima è possibile modificare il regime in qualsiasi momento inviando lettera raccomandata al conduttore. Il nuovo regime avrà decorrenza dalla prima annualità successiva all’invio della raccomandata.
3. E se invece non voglio più la cedolare secca?
   In questo caso basterà inviare raccomandata al conduttore indicando che dall’annualità successiva il nuovo regime fiscale sarà quello ordinario e non più la cedolare secca.
4. È sufficiente la comunicazione all’inquilino con raccomandata a mano?
   No. Per comunicare il cambio di regime fiscale sarà necessario avere data certa della comunicazione prima della scadenza dell’annualità tramite raccomandata o PEC.
5. L’inquilino può opporsi alla scelta del regime fiscale?
   No. Il regime fiscale viene sempre scelto dal locatore e non dal conduttore. Il conduttore prende atto della scelta e di eventuali modifiche.