Quali sono gli adempimenti per Locazioni Brevi? Vediamo insieme i nuovi obblighi e le norme da rispettare riguardo il CIN, la targa esterna e gli impianti.
La locazione breve può essere definita come un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, avente durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Equiparabile ad una sorta di affitto transitorio la disciplina delle locazioni brevi si applica:
- sia nel caso di contratti di affitto stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale) e conduttore;
- sia nel caso in cui tali contratti siano stipulati con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare. Intendendosi non solo gli Agenti Immobiliari o i Property Manager, ma anche coloro che gestiscono portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Le Locazioni brevi sono diventate particolarmente popolari grazie alla diffusione di piattaforme online come Airbnb, che consentono ai proprietari di case di affittare le loro proprietà a turisti e viaggiatori per periodi brevi. Questo tipo di affitto può includere stanze private, appartamenti completi o case intere.
Le Locazioni brevi offrono vantaggi sia per i possessori delle proprietà, che per i viaggiatori.
- Per i proprietari può rappresentare un’opportunità per guadagnare denaro extra, affittando le loro proprietà vuote o inutilizzate.
- Per i viaggiatori può offrire una maggiore flessibilità di alloggio rispetto agli hotel, e spesso può essere una soluzione più economica, soprattutto per gruppi di persone o per soggiorni prolungati.
Obblighi, sanzioni e novità per le locazioni brevi e turistiche
Ci sono alcuni adempimenti per Locazioni brevi (riguardo alla tipologia contrattuale) a cui prestare attenzione. In particolare:
- Destinazione dell’immobile
La norma richiede l’uso abitativo dell’immobile e quindi riguarda tutti gli immobili facenti parte della categoria catastale del gruppo A (esclusi A/10 – Uffici e studi privati); - Durata uguale o inferiore ai 30 giorni
Tale termine va considerato per ogni singola pattuizione contrattuale. - Il locatore, o l’avente titolo, deve essere una persona fisica che destini non più di quattro immobili alla locazione breve
Tale numero di immobili è quello che consente che l’attività esercitata possa considerarsi al di fuori della sfera imprenditoriale (norma introdotta a partire dal 2021 dall’art. 1, co 595, L. 178 del 30/12/2020); - Modalità per la locazione
La persona fisica può agire direttamente o tramite intermediari immobiliari o piattaforme telematiche. - Servizi Accessori
La norma prevede la possibilità di inserire nell’offerta di locazione breve alcuni servizi quali la pulizia dei locali, la fornitura di biancheria. - Regime Fiscale
Cedolare secca o tassazione ordinaria. Si ricorda che la cedolare secca è sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali e offre, quale ulteriore vantaggio, quello di non applicare imposte di bollo e di registro al contratto di locazione.
Se il locatore non sceglie esplicitamente tale regime, i redditi provenienti dalle Locazioni brevi saranno assoggettati a tassazione ordinaria con aliquote proporzionali.
La novità contenuta nella legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 63, L. 30 dicembre 2023 n. 213) riguarda il mantenimento dell’attuale aliquota di tassazione al 21% solo per il primo immobile che il locatore dovrà opportunamente identificare nella propria dichiarazione dei redditi, con aumento dell’aliquota dal 21% al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi.
Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Negli adempimenti per le Locazioni brevi rientra anche il Codice Identificativo Nazionale (CIN), univoco per ogni unità immobiliare e assegnato dal Ministero del Turismo.
Il CIN dovrà essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura oggetto di locazione breve, ed essere sempre essere citato negli annunci di locazione pubblicati e/o comunicati sia dalle persone fisiche locatrici, sia dagli eventuali soggetti che esercitino per loro conto attività di intermediazione immobiliare e/o di gestione di portali telematici.
Il Codice Identificativo Nazionale sarà assegnato in via telematica tramite la presentazione di un’istanza da parte del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva, che riporti oltre ai dati catastali l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.
Le sanzioni, per chi non indichi il Codice Identificativo Nazionale attribuito negli annunci di locazione o per chi proponga per la locazione breve un immobile privo di CIN, saranno stabilite in rapporto alle dimensioni della struttura o dell’immobile, da un minimo di 500 euro a un massimo di 8.000 euro.
Targa esterna di Locazione turistica: dove e come esporla
Le locazioni con finalità turistiche e le locazioni brevi non superiori a 30 giorni sono state interessate di recente da nuovi adempimenti, entrati in vigore con la conversione nella Legge 191/2023 del Decreto Anticipi (il DL 145/2023).
Tra questi, l’esposizione di una targa che riporti il Codice Identificativo Regionale (CIR) di ciascun alloggio in locazione turistica.
La targa deve essere affissa in modo ben visibile all’ingresso esterno dell’edificio.
Se si tratta di edifici condominiali, la targa va esposta sia all’ingresso esterno che sulla porta di ingresso dell’alloggio, all’interno. Naturalmente in questo caso si dovranno realizzare due targhe.
L’apposizione della targa sulle parti comuni a cura del proprietario dell’appartamento è possibile nei limiti dell’articolo 1102 del Codice civile, ovvero all’uso del bene comune che non danneggi altri condomini. Non è necessario il consenso dell’assemblea, ma quando le targhe, come nei centri storici delle città, sono più di una, il problema potrebbe porsi.
L’Amministratore, in tal caso, potrebbe proporre all’assemblea di deliberare in merito all’individuazione di un luogo di esposizione e dettare norme a salvaguardia del decoro dello stabile.
In presenza di divieti di carattere normativo o amministrativo, e fatte salve eventuali diverse regole condominiali, la targa può essere affissa solo sulla porta di ingresso dell’alloggio sito all’interno di un edificio.
Impianti a norma: obbligo estintori e sensori gas
Un emendamento depositato alla legge di conversione del Decreto Anticipi introduce nuovi adempimenti per Locazioni brevi. Anzitutto, le case dovranno essere munite anche «dei requisiti di sicurezza» degli impianti, come prescritti dalla normativa statale o regionale. Accanto a questo, le unità immobiliari dovranno essere dotate di impianti a norma, rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, e estintori portatili, a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili.
Per chi non rispetta le regole, o per chi proporrà in locazione un immobile che non sia dotato degli impianti a norma di legge, arriveranno sanzioni fino a ottomila euro per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale venga accertata la violazione, e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.
Ovviamente negli adempimenti per le locazioni brevi, è fatto obbligo al proprietario anche quello di fornire energia elettrica, acqua, connessione ad internet, climatizzazione e/o riscaldamento, oltre alla manutenzione e riparazione di eventuali guasti agli impianti o agli arredi presenti nell’immobile.