La Cedolare secca al 26% è la novità prevista in uno degli articoli della prima bozza della Legge di Bilancio 2024 sulle Locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni. Vediamo insieme vantaggi e svantaggi della proposta.
Attualmente la Cedolare secca è applicata con due modalità: per gli affitti a canone concordato e in presenza di specifici requisiti si applica l’aliquota del 10%, mentre per la restante categoria di locazioni la percentuale dovuta è del 21%.
La tassazione degli affitti fino a 30 giorni salirebbe quindi di cinque punti rispetto a quella prevista fino al 31 dicembre 2023.Una misura che però dovrebbe applicarsi solo a chi affitta più di un appartamento all’anno.
La tassazione del 26% si applicherebbe anche alle locazioni con contratti che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia di locali, stipulati direttamente o tramite soggetti che svolgono l’attività di intermediazione immobiliare, secondo quanto previsto dal Decreto legge n. 50/2017.
Cos’è la Cedolare secca?
Quando si parla di Cedolare secca, ci si riferisce a un regime di tassazione sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali sui redditi da locazione, che garantisce l’esenzione da Imposta di registro e da Imposta di bollo sui contratti di locazione.
È un’opzione possibile solo quando il contratto di locazione è tra persone fisiche e riguarda immobili a uso abitativo, dunque non valido per quelli destinati ad attività d’impresa o professionali.
La Cedolare secca sostituisce la normale Irpef, che invece è progressiva e cresce, in maniera più che proporzionale, all’aumentare del reddito, secondo al meccanismo degli scaglioni e delle correlative aliquote.
Quando si applica la Cedolare secca?
Il regime di tassazione con Cedolare secca può essere scelto dal proprietario dell’immobile, o un usufruttuario, al momento della registrazione del contratto, attraverso la compilazione dell’apposito modello dell’Agenzia delle Entrate, e una volta scelto sarà valido anche per tutte le pertinenze della casa, come un box o una cantina, congiunte all’abitazione.
In alternativa, si può scegliere di cambiare il regime passando alla Cedolare secca durante gli anni o un’eventuale proroga contrattuale, ma quando l’opzione non è esercitata all’inizio l’Imposta di registro e l’Imposta di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
Allo stesso modo, è possibile operare in qualsiasi momento – anche a contratto di locazione in corso – la revoca del regime, modifica che però avrà effetto solo a partire dall’annualità successiva, non quindi per l’anno corrente.
La Cedolare secca può essere applicata a tutti i contratti di affitto e ha una durata che varia in base alla durata del contratto stesso. Nello specifico, i contratti di affitto che è possibile sottoscrivere sono:
- Contratto di locazione con Cedolare secca a canone libero
Anche conosciuto come “contratto di affitto 4+4” per via della sua durata, permette al locatore di definire liberamente l’importo del canone che deve essere corrisposto dall’inquilino. - Contratto di locazione con Cedolare secca a canone concordato
Il Contratto a canone concordato, anche come “contratto di affitto 3+2”, prevede che l’ammontare del canone venga definito di tra conduttore e locatore in base a specifici accordi territoriali. - Contratto di locazione con cedolare secca per studenti universitari fuori sede
Ovvero contratti di locazione che hanno una durata fra 6 e 36 mesi e sono destinati unicamente a studenti universitari la cui sede è distante dalla residenza. - Contratto di affitto con Cedolare secca transitorio
Ovvero contratti di locazione che hanno una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi. - Contratto di locazione con cedolare secca ad uso turistico
Ovvero contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni.
Cosa comporta l’aumento della Cedolare secca la 26%?
Difficile rispondere a questa domanda in maniera secca e definitiva. Possiamo dire che tassare il reddito da locazione con il regime di Cedolare secca implica un minor esborso di tasse, con conseguente sollevamento dal pagamento dell’Imposta di bollo e dell’Imposta di registro che normalmente è necessario pagare per registrare, risolvere, e prorogare i contratti lo locazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Allo stesso modo, non si devono pagare nemmeno le addizionali comunali e provinciali.
È comunque importante tenere presente che il reddito che proviene dalla locazione con regime di Cedolare secca è escluso dal reddito Irpef e su di esso non possono essere fatte valere agevolazioni o detrazioni fiscali.
Perciò, un grosso limite alla convenienza della Cedolare secca sta nel fatto che i redditi di locazione assoggettati ad essa non entrano nel computo utile per poter accedere alle ordinarie agevolazioni. Ad esempio, sulla porzione di reddito che rientra nella Cedolare secca non si potranno applicare le deduzioni per familiari a carico e le detrazioni per le spese sanitarie sostenute, o per le ristrutturazioni edilizie compiute.
Per questo il vantaggio della Cedolare secca potrebbe essere tanto maggiore quanto più i redditi delle locazioni sono superiori rispetto ai redditi complessivi, che comprendono quelli derivanti da altre fonti. Di certo, coloro che possono godere dell’aliquota al 10% dovrebbero approfittarne perché in tal caso i vantaggi fiscali sono davvero considerevoli ed il risparmio notevole.
A chi conviene?
Generalmente non conviene a chi ha esclusivamente, o in massima parte, redditi che arrivano da contratti di locazione di immobili, o nel complesso si attesta sugli scaglioni Irpef inferiori.
Facciamo un esempio pratico:
Un reddito di 16mila euro annui, di cui 10mila provengono dalla locazione di un appartamento e gli altri 6mila dalla propria attività lavorativa occasionale o part-time.
In queste situazioni con la Cedolare secca si perderebbe una parte importante di deduzioni e detrazioni e che potrebbero compensare e superare facilmente il risparmio di quei pochi punti percentuali di differenza tra Cedolare secca e aliquota Irpef applicabile ai redditi.
Detto questo, visto che è una soluzione che offre numerosi vantaggi in termini economici, ad oggi, 9 proprietari su 10, nelle città turistiche, scelgono di optare per la Cedolare secca.
Per chi si limita ad una sola abitazione, dunque, l’incremento al 26% non dovrebbe cambiare nulla. Mentre per i proprietari di immobili che affittano con contratti brevi più di un immobile, rischia di portare ad affittare per meno giorni, o a non investire nella gestione online.
L’aumento della tassazione non potrà non incidere sulla redditività per il proprietario, ma per avere un quadro completo della situazione va ricordato che a partire dal 2024 cambieranno anche le aliquote Irpef. Portando l’aliquota del 23% per i redditi imponibili fino a 28.000 euro ed eliminando l’aliquota al 25% per redditi fra 15.000 e 28.000 euro, quindi, se non ci si trova in queste condizioni reddituali, la Cedolare secca anche innalzata al 26% può risultare conveniente.
Resta il fatto che il reale perimetro di applicazione lo si capirà solo quando la norma diventerà concreta.
La sua convenienza, in ogni caso, va valutata caso per caso, tenendo in considerazione la situazione dei bonus fiscali e delle varie detrazioni Irpef, nonché le eventuali agevolazioni derivanti dalla dichiarazione ISEE e i valori patrimoniali specifici.
Per ogni proprietario la risposta potrebbe essere diversa.