Trovare l’inquilino perfetto al giorno d’oggi è molto difficile. La normativa attuale tutela il proprietario in modo limitato e pertanto è fondamentale non sbagliare la scelta dell’inquilino. Vediamo insieme come fare questa scelta.
Prima di iniziare a cercare l’inquilino perfetto, dobbiamo valutare il tipo di immobile che diamo in locazione. Non possiamo pensare, ad esempio, di locare un ufficio ad una famiglia che voglia stabilire la propria residenza, mentre se abbiamo un negozio o un ufficio dovremmo indirizzarci necessariamente verso un’attività commerciale.
Per capire quale persona potrebbe essere interessata al nostro immobile chiediamoci quali sono le caratteristiche principali della nostra casa. In base alla zona in cui si trova la proprietà e alla tipologia, potremmo più facilmente stabilire quale persona sarebbe interessata a vivere nell’immobile. Ad esempio:
- Una coppia giovane?
- Una famiglia con figli?
- Una coppia di anziani?
- Un single?
- Degli studenti?
Locazione abitativa – tipologia di inquilino
Sulla locazione abitativa possiamo scegliere, in linea generale, fra quattro tipologie di inquilino:
- il conduttore che intende stabilire la propria residenza;
- il conduttore che ha esigenze transitorie per motivi di lavoro;
- lo studente universitario;
- il turista.
Queste tipologie di inquilino presentano necessità diverse, sia in termini di durata del contratto che per quanto riguarda l’allestimento dell’appartamento.
È ovvio che se il nostro obiettivo è quello di affittare a turisti, perché vogliamo l’immobile libero in pochi giorni, l’appartamento dovrà essere consegnato completamente arredato e corredato di tutto il necessario per dormire e cucinare. Mentre se preferiamo una famiglia, o in generale una locazione di lungo periodo, l’appartamento potrà essere consegnato anche completamente vuoto.
Il fattore arredamento è molto importante, cercate di rendere l’appartamento il più gradevole possibile, evitando mobili vecchi e rovinati, in modo da rendere l’immobile molto richiesto.
Un arredamento adeguato è importante anche per raggiungere la giusta tipologia di inquilino, se ad esempio volete affittare a studenti sarà necessario creare il maggior numero di camere che siano complete di una sedia e scrivania comodi per studiare.
Se invece preferite una famiglia che possa stabilirsi nell’appartamento per un lungo periodo, meglio lasciare l’appartamento non arredato in modo che l’inquilino possa portare i propri mobili.
Oppure, se preferite una giovane coppia o un single che possa stabilirsi per un tempo non troppo lungo, meglio optare per un arredamento completo giovane e colorato.
Ognuna delle tipologie di inquilino di cui abbiamo parlato ha i suoi pro e i suoi contro, la scelta dipende dalle necessità individuali di ogni proprietario (in particolare dalla possibilità che il proprietario possa avere necessità di utilizzare l’immobile prima della naturale scadenza del contratto) e dalla tipologia di immobile a disposizione.
Documenti da richiedere
Per valutare una proposta è possibile richiedere alcuni documenti al futuro inquilino, per valutarne la capacità di far fronte al pagamento del canone di locazione.
Ecco qui un elenco di documenti che consigliamo di chiedere:
- Documento d’identità, codice fiscale, permesso di soggiorno per gli stranieri. Il permesso di soggiorno vi servirà per verificare da quanto tempo lo straniero è in Italia e che sia regolarmente residente;
- Se lavoratore dipendente ultime due buste paga, Certificazione Unica o modello 730, contratto di lavoro. Il contratto di lavoro vi farà capire se la persona è assunta a tempo determinato o indeterminato, le buste paga servono a dimostrare che la persona è tutt’ora assunta presso il luogo di lavoro del contratto, e la Certificazione Unica o il modello 730, grazie ad un rapido calcolo, vi faranno calcolare il reddito netto mensile. Sul modello 730 è inoltre possibile vedere se ci sono figli a carico o immobili di proprietà;
- Per i lavoratori autonomi ultimi due modelli Unico per valutare la situazione reddituale e patrimoniale;
- Lettera di referenze del precedente locatore. Una lettera di referenze, anche se non può considerarsi una garanzia assoluta, è sempre un buon modo per avere un riferimento precedente in merito al comportamento dell’inquilino;
- Per gli studenti universitari o i giovani che non hanno un contratto di lavoro stabile, è possibile richiedere la stessa documentazione indicata sopra per un genitore o altro parente che possa fare da garante.
Valutare i documenti ricevuti
Una volta che avrete ricevuto tutta la documentazione valutatela con spirito critico, come se doveste “scoprire un mistero”. Chi opera in mala fede potrebbe produrre documenti falsi, ma spesso basta una semplice ricerca su internet per fare qualche scoperta interessante.
Ad esempio verificate che l’azienda che ha rilasciato la busta paga esista davvero, fate lo stesso anche per chi ha prodotto la lettera di referenze e per l’immobile a cui si riferisce.
Tenete presente che non potete obbligare un futuro inquilino a consegnarvi alcun tipo di documento, ma se si rifiuta o se in quello che dice c’è qualcosa che vi fa pensare che vi stia mentendo potete semplicemente rifiutare la proposta.
Per quanto riguarda il rapporto fra canone di locazione e reddito, considerate che una giusta misura potrebbe essere in rapporto uno a tre, quindi ad esempio per un canone di mille euro mensili calcolate che sarà idoneo un reddito di tremila euro mensili (ovviamente anche cumulato fra più conduttori).
Questo calcolo, che è quello che fanno anche le banche quando valutano la concessione di un mutuo, serve a far sì che al conduttore rimanga una quota di reddito sufficiente per sostenere tutte le altre spese oltre all’affitto.
Una persona con un reddito di poco superiore al canone di locazione non riuscirà a far fronte a tutte le spese e quindi si ritroverà sicuramente a non poter onorare il pagamento di tutte le mensilità.
Inoltre nella valutazione dei redditi dei garanti considerate che questi ultimi avranno anche un proprio canone di locazione o mutuo per la propria casa di abitazione e pertanto il reddito non potrà essere considerato per l’intero.
Locazione commerciale – tipologia di inquilino
Nella locazione commerciale è un po’ più difficile poter scegliere a quale tipologia di inquilino affittare, perché spesso è proprio la destinazione dell’immobile che ne determina la tipologia.
Un negozio su una strada di passaggio sarà sicuramente destinato alla vendita al pubblico, mentre un ufficio in un condominio potrà essere indicato per uno studio professionale o la sede di una società, o ancora un immobile accatastato come albergo seguirà sicuramente questa destinazione.
Quello che possiamo valutare è la solvibilità del conduttore.
Documenti da richiedere
Anche in questo caso è necessario chiedere:
- Documento, codice fiscale e permesso di soggiorno del richiedente in caso di ditta individuale, o del legale rappresentante in caso di società;
- Modello Unico degli ultimi due anni di chi si intesterà il contratto di locazione;
- Visura camerale se presente;
- Eventuale lettera di referenze del precedente locatore;
- Se la società è di nuova costituzione o l’attività è appena stata avviata è possibile richiedere le garanzie personali dei soci e quindi anche tutta la documentazione relativa ai loro redditi.
Valutare i documenti ricevuti
Come nel caso del conduttore privato vi consigliamo di fare una piccola ricerca online, per capire di che tipo di attività si tratta, se è già consolidata o se ha esperienza nel settore.
Dal modello Unico potrete vedere anche eventuali canoni di locazione pagati negli esercizi precedenti e questo, nel caso ad esempio di un cambio di ufficio potrà darvi l’indicazione di quanto la società sia già abituata a pagare.
Se si tratta di una nuova attività, valutate anche se il luogo in cui sarà stabilita la sede è adatta allo scopo. Ad esempio un negozio che vende articoli per la montagna avrà poco successo in una località di mare, mentre un bar sarà perfetto in un centro storico o una strada di forte passaggio pedonale.
Figure professionali di riferimento
Se la locazione degli immobili non è il vostro pane quotidiano, tutte queste valutazioni potrebbero essere difficili da mettere in pratica.
Vi consigliamo quindi di fare riferimento al vostro Agente Immobiliare o Commercialista di fiducia che sapranno sicuramente chiedere la giusta documentazione e leggerne il contenuto per accompagnarvi nella scelta migliore.