La scelta del prezzo nella locazione turistica è un passaggio molto importante che può far cambiare notevolmente il risultato in termini di redditività del vostro appartamento.
La definizione del prezzo per gli affitti turistici dovrà essere divisa in due parti: la prima terrà conto delle caratteristiche intrinseche dell’immobile e sarà quindi la nostra base di partenza, la seconda andrà a considerare il mercato in cui lo stesso si colloca.
Le caratteristiche intrinseche dell’immobile
Guardiamo insieme quali sono le caratteristiche più importanti da considerare al momento della definizione dei prezzi di vendita per gli affitti turistici:
- localizzazione dell’immobile;
- numero di posti letto;
- condizioni dell’immobile;
- presenza di servizi.
Localizzazione dell’immobile
Un immobile localizzato nel centro storico di una città d’arte, o vicino al mare, o in una rinomata località di montagna risulterà sicuramente molto interessante agli occhi di un turista. Mentre invece un appartamento in una zona industriale o lontano da qualsiasi sito di interesse otterrà meno richieste dal pubblico di turisti.
Inoltre la vicinanza ad aeroporti, stazioni dei treni, fermate di metropolitana o autobus sono di grande importanza per chi viaggia senza auto.
Numero di posti letto
Il numero di posti letto è importantissimo per la gestione del prezzo e per la definizione del target di pubblico a cui vogliamo proporre il nostro appartamento.
Gli appartamenti piccoli sono ideali per le coppie o piccoli gruppi di amici, gli appartamenti grandi invece sono scelti in particolare dalle famiglie che preferiscono viaggiare avendo la comodità di una cucina privata e quindi non dovendo andare sempre nei ristoranti per i pasti.
Anche la possibilità di mettere a disposizione culle, lettini o sponde per i bambini più piccoli sono caratteristiche che, pur non facendo aumentare realmente il numero di posti letto, renderanno il vostro appartamento più interessante agli occhi delle famiglie.
Condizioni dell’immobile
Un immobile di nuova costruzione o recentemente ristrutturato ed arredato sarà sicuramente preferibile ad un immobile datato. Bisogna considerare che un appartamento viene scelto in primis dalle foto, pertanto un bell’immobile con arredi nuovi sarà maggiormente richiesto e potrà avere un prezzo più alto.
È importante la presenza di una buona imbiancatura, mantenuta tale nel tempo, le pareti sporche renderebbero vecchia e trasandata anche la più sontuosa delle ville. Inoltre un buon impianto di riscaldamento e condizionamento renderanno felici i vostri ospiti. ù
Per quanto riguarda la scelta degli arredi, a meno che il vostro appartamento non faccia parte di un franchising o di una catena, il consiglio è quello di renderlo unico e accogliente. Cercate di evitare l’uso di arredi standardizzati e monocolore, puntate a qualcosa che rispecchi il vostro gusto personale e che sia unico nel suo genere, che salti all’occhio di un possibile turista che deve scegliere la casa per le sue vacanze.
Presenza di servizi
Tanti più saranno i servizi che offrirete nel vostro appartamento, maggiore sarà la richiesta da parte dei turisti e quindi il prezzo da poter richiedere. Accessori molto richiesti dagli inquilini sono ad esempio la macchina del caffè con le capsule, la macchina del caffè americano, la lavastoviglie, lavatrice, asciugatrice, il phon nel bagno, la connessione Wi-Fi. Ma anche servizi più particolari e ricercati come ad esempio la presenza di Smart TV, console per i giochi, biciclette a disposizione, piscina, mappe e guide della città.
Tutto ciò che può migliorare il soggiorno di un ospite sarà il benvenuto e vi aiuterà ad aumentare il prezzo di vendita del vostro immobile per affitti turistici. Ogni investimento fatto nell’ottica del migliorare la permanenza dei turisti nel vostro appartamento è sicuramente un buon investimento che comporterà una buona resa.
Situazione di mercato
La valutazione del mercato in cui si colloca un immobile è più complicata rispetto alla valutazione delle caratteristiche intrinseche dell’immobile, infatti dobbiamo considerare sia la domanda per quella tipologia di immobili sia l’offerta del momento, quindi quali saranno i nostri concorrenti.
Domanda
I dati relativi alla domanda sono quelli relativi alle richieste di appartamenti per uso turistico. Per il mercato di Firenze, come in generale quello delle città d’arte, la domanda è sempre molto alta, in particolare per il periodo che va dall’inizio della primavera a metà autunno.
Nella definizione dei prezzi sarà importante considerare anche la domanda giornaliera. Ad esempio ci sarà più richiesta nel weekend o nei giorni di un particolare evento come una fiera o un concerto, rispetto a giorni in cui non sono previsti eventi in città.
Offerta
L’offerta per gli affitti turistici è abbastanza stabile nel breve periodo in quanto posizionare un nuovo appartamento sul mercato richiede un po’ di tempo. Sarà sufficiente dare un’occhiata alle varie OTA (Online Travel Agency) come Airbnb o Booking.com per farsi un’idea della quantità di immobili presenti in una determinata zona e delle caratteristiche che li accomunano.
Anche un’attenta osservazione dei prezzi della concorrenza potrà aiutarci a trovare il giusto posizionamento nel mercato per il nostro immobile.
Prezzi statici o prezzi dinamici?
Fatta la nostra analisi di mercato dobbiamo decidere quale tipologia di prezzo applicare. I prezzi statici sono sicuramente la scelta più semplice per gli affitti turistici, basterà definire tre livelli di prezzo fra bassa, media e alta stagione e l’impostazione dei prezzi è fatta.
Ma siamo sicuri che questa sia la soluzione migliore? La nostra risposta è assolutamente no!
Un prezzo statico non tiene conto dei vari cambiamenti di mercato e non punta a massimizzare il rendimento per il proprietario dell’immobile. Un buon gestore deve valutare attentamente tutte le variabili e provvedere a modificare i prezzi anche più volte al giorno se necessario.
La domanda di appartamenti ad uso turistico è molto variabile e condizionata da tantissimi fattori, inoltre anche l’andamento delle recensioni può incidere sul numero di prenotazioni.
Il nostro consiglio, quindi, è quello di tenere costantemente sotto controllo il prezzo di offerta dell’immobile e di applicare le opportune correzioni in caso di eccesso o calo di domanda. Ricordandosi sempre che una prenotazione per attiffi turistici, presa ad un prezzo troppo basso non può essere modificata, ma è sempre possibile abbassare il prezzo per arrivare al giusto livello di mercato.