La Relazione tecnica di compravendita, detta anche nota tecnica notarile integrata, è un elaborato tecnico che attesta la conformità urbanistica e catastale dell’immobile preso in oggetto.
La Relazione tecnica di compravendita è un documento molto importante che vi sarà sicuramente richiesto dal Notaio prima dell’atto definitivo di vendita del vostro immobile. È un documento che deve essere predisposto da un tecnico abilitato (Geometra, Architetto o Ingegnere) e che deve prevedere alcune indicazioni fondamentali sull’immobile.
Non è un documento obbligatorio per Legge ma viene sempre richiesto dal Notaio in caso di compravendita e spesso anche al momento del preliminare. Inoltre tutela sia venditore che acquirente sulla regolarità dell’immobile oggetto del passaggio di proprietà.
Ogni Comune ha i suoi usi in merito alla relazione tecnica. Per il Comune di Firenze, ad esempio, il tecnico viene scelto e pagato dal venditore, mentre per il Comune di Prato succede esattamente il contrario.
Quali sono gli elementi essenziali della Relazione tecnica di compravendita?
Ubicazione
La relazione tecnica deve riportare l’esatta collocazione dell’immobile con l’indicazione dell’indirizzo, numero civico, Comune, ed eventuali ulteriori accessi. Saranno indicate anche eventuali pertinenze con la loro esatta ubicazione.
Proprietà
Fondamentale che siano presenti i dati anagrafici di tutti i proprietari, compresi luogo e data di nascita e codice fiscale. Il tecnico indicherà inoltre la presenza di eventuali ulteriori diritti reali sull’immobile o quote di comproprietà.
Provenienza
Nella relazione tecnica sarà indicato l’ultimo passaggio di proprietà con cui l’immobile è arrivato all’attuale proprietario. Tale atto potrà essere una compravendita, per cui verranno indicati il Notaio rogante con i relativi dati di registrazione dell’atto, oppure un passaggio per successione o donazione. In ogni caso saranno indicati anche i dati del vecchio proprietario e la data del passaggio di proprietà.
Descrizione
Il tecnico riporterà una fedele descrizione dell’immobile, con particolare attenzione al numero di vani, il piano a cui si trova l’immobile, la presenza di pertinenze come ad esempio cantina o posto auto, la presenza di terrazze, ecc. Sarà indicata inoltre la presenza di parti comuni condominiali.
Confini
Un altro elemento importante è quello dei confini. Il tecnico indicherà le proprietà confinanti a lui note ed eventuale confine con le parti condominiali. Troviamo spesso la dicitura s.s.a. (salvo se altri) che viene indicata in maniera generica quando non è possibile avere la massima certezza dei nominativi di tutti i confinanti.
Rappresentazione catastale
In questa sezione della relazione tecnica saranno indicati i dati catastali dell’immobile. Nello specifico vengono indicati Foglio, Particella, Subalterno, Categoria, Classe, Consistenza, Rendita catastale. Questi dati saranno presenti anche per eventuali pertinenze vendute insieme all’immobile principale. Il tecnico indicherà inoltre la conformità della planimetria catastale con lo stato attuale dell’immobile. La planimetria catastale e la Visura catastale saranno allegate alla relazione tecnica.
Posizione urbanistica
In questa sezione il tecnico indicherà la storia dell’immobile. A partire dai dati del progetto con tutti i vari permessi a costruire ed eventuali varianti. Saranno presenti i dati relativi alle eventuali richieste di condono presentate con le relative accettazioni. Troveremo inoltre tutte le richieste presentate in Comune per eventuali modifiche interne effettuate dal momento della costruzione in poi.
Sulla base di questi dati il tecnico provvederà ad indicare se l’immobile risulta urbanisticamente conforme e pertanto liberamente commerciabile.
Abitabilità
Il tecnico indicherà se sull’immobile oggetto della relazione tecnica è stato rilasciato certificato di Abitabilità o Agibilità.
APE
Sulla relazione tecnica di compravendita saranno indicati i dati fondamentali dell’Attestato di Prestazione Energetica e lo stesso sarà allegato in originale alla relazione stessa.
Come possiamo vedere tutti questi dati sono molto importanti. Alcuni sono sicuramente in possesso del proprietario dell’immobile già prima di decidere di vendere l’immobile, per altri sarà assolutamente necessario l’intervento del tecnico abilitato.
Nel momento in cui siamo sicuri di avviare la compravendita di un immobile esiste un’azione da compiere il prima possibile: incaricare un tecnico per le verifiche. In particolare per quanto riguarda la regolarità urbanistica e catastale, il tecnico incaricato farà tutte le verifiche del caso nel momento in cui si decide di vendere l’immobile. È abbastanza frequente infatti che si possano trovare alcune piccole difformità da sanare entro la data della vendita dell’immobile. Purtroppo i tempi tecnici per regolarizzare queste posizioni sono abbastanza lunghi, pertanto è preferibile avere la certezza che l’immobile sia completamente in regola prima di accettare una proposta d’acquisto.